Flachgauer Gemeinde übergibt ein Vorzeigeprojekt: Gemeinsam günstig bauen - für die Mieter und ihre Zukunft

Die Wohnbau Bergland  aus Zell am See realisierte das soziale Vorzeigeprojekt im Kerngebiet der Gemeinde Bürmoos. Am 25. November wurden die 16 barrierefreien Mietwohnungen im Beisein von (v.l.:) Bürgermeister Fritz Kralik, MMag. Dr. Philipp Radlegger (Geschäftsführer, Vorstand Wohnbau Bergland) und Wohnbau-Landesrätin Andrea Klambauer an die neuen BewohnerInnen übergeben. Foto: BZ

Die Gemeinde Bürmoos und die gemeinnützige Genossenschaft Wohnbau Bergland machen vor, wonach sich viele Menschen sehnen: Sie schaffen gemeinsam günstigen, modernen und hochwertigen Wohnraum. Dafür haben die Verantwortlichen alle Hebel in Bewegung gesetzt, um zu sparen und trotzdem alles zu bieten. 

 

Wohnraum mieten für rund 7,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat (Beispielwohnung TOP 1 rd. 62 Quadratmeter = 450,00 Euro pro Monat) - noch dazu in einem modernen Neubau. Danach sucht man in der Umgebung von Salzburg meist lange, in der Stadt Salzburg kann man an solch kostengünstige Mieten gar nicht denken. 

Doch Wohnbau Bergland und die Gemeinde Bürmoos, unter der Leitung vom jetzigen AK-Präsidenten Peter Eder und Bürgermeister Fritz Kralik, realisierten genau diesen günstigen Traum vom Wohnen.

Wie sich so ein Projekt umsetzen lässt, hängt mit vielen Faktoren zusammen: Enge Zusammenarbeit von Bauträger und Gemeinde, zukunftsgerichtetes Denken und Planen des Architekten sowie der Wille eines jeden Beteiligten, den günstigen Wohnraum vor den eigenen Profit zu stellen. 

So stand den Verantwortlichen im Bürmooser Ortszentrum ein Bauplatz mit einer Größe von 992 Quadratmetern zur Verfügung. Die realisierte Nutzfläche darauf liegt bei 918,44 Quadratmetern - das entspricht einer Geschossflächenzahl von 1,72, was den von der Landesregierung geforderten Mindestwert von 0,6 fast um das Dreifache überschreitet.

 

Keller weg, Tiefgarage weg - günstig gewohnt

 

Der Halleiner Architekt, Günther Salmhofer, hat mit dem Projekt „Bürmoos-Zentrum“ hervorragende Arbeit geleistet. Insgesamt 16 Wohneinheiten werden im Erdgeschoss und den beiden Obergeschossen verwirklicht. Das Kellergeschoss und die Tiefgarage konnten dank effizienter Planung entfallen. Die immense Kostenersparnis pro Tiefgaragenplatz von mindestens 20.000 Euro konnten so wegfallen. 

Die künftigen Mieter dürfen sich trotzdem pro Wohneinheit auf einen ebenerdigen Parkplatz freuen - neun davon sind Carports, sieben sind Freiparker. 

Statt Kellerabteile hat der Bauträger „Dachbodenabteile“ im dritten Obergeschoss für die 16 Wohneinheiten als auch die Technik für das Haus eingebaut. 

Die entfallene Unterkellerung trägt massiv zu den letztlich niedrigen Kosten bei. Die kompakte Planung in diesem Bereich reduziert die Kosten um rund 130.000 Euro netto. Das entspricht, umgerechnet auf den Mietpreis, einer Mietzinsreduktion um zirka 0,45 Euro (zzgl. USt.) - pro Quadratmeter und Monat. 

Die Gesamtkosten für den Bau belaufen sich auf 2,07 Millionen Euro. 78.750 Euro davon entfallen auf die neun Carports. Vergleicht man die Errichtungskosten von 2.252 Euro pro Quadratmeter mit einem durchschnittlichen Referenzbau in dieser Größe, so liegen diese bei rund elf Prozent unter den herkömmlichen Kosten.

 

Kommunalpolitik trägt zu leistbarem Wohnen bei 

 

Wie die Gemeindepolitik Bauprojekte sinnvoll und zukunftsweisend unterstützen kann, sieht man am Beispiel „Bürmoos-Zentrum“, die der Wohnbau Bergland das Baurechtsgrundstück zu einem symbolischen Betrag von „einem Euro“ pro Jahr zur Verfügung stellt. 

Dies führt dazu, dass die Miete aus dem Anteil der Grundkosten entgegen der gesetzlich vorgesehenen Obergrenze von 1,60 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche netto nur zehn Cent pro Quadratmeter netto beträgt. Die restlichen Grundkosten entfallen auf Steuern, Gebühren und Aufschließungskosten.

Bei diesem Projekt konnte ein reduzierter Schlüssel von einem Stellplatz pro Wohneinheit umgesetzt werden. Der gesenkte Stellplatzschlüssel wirkt sich dabei stark kostensenkend aus. Fußläufig sind ausreichend öffentliche Verkehrsmittel erreichbar sowie  die Lokalbahn.

Die gewährte, hohe Bebauungsdichte hat zudem eine kompakte und effiziente Bebauung ermöglicht.

 

Gemeinnützigkeit stellt Gewinnstreben nicht in den Vordergrund 

 

Wie erwähnt, gelingt ein derartiges Projekt nicht nur durch den Beitrag eines Einzelnen. Die Wohnbau-Genossenschaft Bergland hat sich ebenfalls im Sinne der Mieter einge-bracht. Der gemeinnützige Bauträger verzichtet als Beitrag zum Gelingen dieses Projektes auf aktivierbare Eigenleistungen aus Honoraren in Höhe von 33.000 Euro. 

Die künftigen Mieter werden somit um den entsprechenden Betrag entlastet.

Weiters hat die Wohnbau-Genossenschaft Bergland darauf verzichtet, eine möglichst schnelle Ausfinanzierung des Hauses anzustreben. Der Entschluss fiel in die Richtung, die Finanzierung des Projekts mit einem Bankkredit bei einer Laufzeit von 30 bis 32 Jahren abzuschließen. Zuzüglich der Rückzahlung des danach anstehenden Landeszuschusses entsteht eine Gesamtfinanzierungszeit von 40 Jahren. 

Die Alternative mit einer rascheren Ausfinanzierung sähe wie folgt aus: Bei einer entsprechenden Laufzeitverkürzung würden die Mieten in einem Umfang von EUR 0,70 pro Quadratmeter pro Monat brutto ansteigen. Die Wohnbau-Genossenschaft Bergland hat deswegen auf eine Verkürzung der Kreditlaufzeit bewusst verzichtet.

 

Bruttomiete im Vergleich

 

Der Mietzins liegt bei rund 7,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat - Carport-Mieter bezahlen zudem lediglich rund 29 Euro pro Monat für den überdachten Stellplatz. 

Somit liegt die Miete mit mindestens 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat unterhalb vergleichbarer Bauten im Rahmen der Salzburger Wohnbauförderung. 

Die Ersparnisse setzen sich aus der Summe der oben dargestellten Leistungen zusammen: dem Brutto-Grundkostenersparnis von 1,65 Euro pro Quadratmeter/Monat, die bereits genannten 0,70 Euro Ersparnis aus Errichtungskosten sowie weitere Einsparungen und Synergien im Bereich der Betriebskosten in Höhe von 0,15 Euro. 

 

Beispiel anhand einer Referenzwohnung: 

Top 1 im neuen Bauvorhaben „Bürmoos-Zentrum“ wird eine Größe von 59,85 Quadratmeter aufweisen. Die Kostenentlastung beträgt hier also zwischen 120 und 150 Euro brutto pro Monat.

 

Modernstes Wohnen: Barrierefrei & familienfreundlich 

 

Es ist auf die effiziente technische Planung zurückzuführen, dass das Projekt „Bürmoos-Zentrum“ nicht nur günstig, sondern auch am letzten technischen Stand ist, die der Wohnraum in der heutigen Zeit bieten muss und von der Salzburger Wohnbauförderung gefordert wird. 

Eine Luftwärmepumpe versorgt die Wohneinheiten mit der nötigen Wärme. Alle 16 Einheiten sind dank eines Lifts barrierefrei erreichbar. 

Allgemeinräume und ein Spielplatz runden den Wohntraum im Kerngebiet von Bürmoos auch für Familien ab.